신혼부부 보금자리 ‘미리내집’, 경쟁률 64 대 1 폭등…2025년 3,500가구 공급 로드맵

‘미리내집’이란? 최장 20년 신축 아파트 거주 + 내 집 마련 사다리

“서울에 새집을 10년 넘게 저렴한 전세금으로 살다가, 아이를 낳으면 평형도 키우고 집까지 살 수 있다?” 서울시가 2023년 말 선보인 ‘장기전세주택2(미리내집)’은 저출생 대책의 핵심 사업이다. 혼인 7년 이내 또는 예비 신혼부부가 시세 절반 수준의 전세금으로 신축 단지에 살면서 최소 10년, 두 자녀 이상 출산 시 최장 20년까지 계약을 연장할 수 있다.

기존 장기전세주택과 달리 출산 가구에는 ‘우선매수청구권’이 붙어, 향후 분양 또는 매각 때 먼저 구매할 기회를 받는다. 주택 시세가 가파르게 오르는 서울에서 사실상 영끌 없이 내 집 사다리를 놓아 주는 셈이다. 또한 2명 이상 출산하면 전용 84㎡ 이상 넓은 평형으로의 ‘점프업’ 이전도 허용해 가구 증가에도 맞춤 대응이 가능하다.

입주 요건은 무주택 및 자산 6억 5,500만 원 이하, 소득은 도시근로자 월평균 소득의 120% 이내로 중산층까지 폭넓게 포괄한다. 여기에 전세금 보증료 지원, 관리비 우대 등 실질 혜택도 붙어 “신혼부부 특화 공공임대의 판을 갈았다”는 평가가 나온다.

 

경쟁률 64 대 1 폭등의 배경과 숫자로 본 뜨거운 인기

지난 3월 말 마감된 제3차 모집에서는 이문 아이파크 자이 등 367가구에 2만 3,608명이 지원, 평균 64.3 대 1로 치솟았다. 불과 한 분기 전 38 대 1이던 수치를 단숨에 넘긴 것. 전용 59㎡ 호반써밋 개봉은 무려 759.5 대 1로 신혼부부의 선호가 집중됐다. 새로 문을 연 리버센 SK뷰 롯데캐슬 (84㎡)도 78 대 1, 이문 아이파크 자이 (59㎡)는 41.5 대 1을 기록했다.

올림픽파크포레온(59㎡), DMC SK뷰(84㎡) 등 재공급 단지조차 200 대 1을 가뿐히 넘겼다. 가파른 금리 속 전세난과 분양시장 불확실성이 맞물리면서 “10년짜리 반값 신축 전세” 카드는 더 더욱 희소해졌다. 게다가 이번 모집부터 자녀 유무로 사전 컷을 두지 않자 무자녀 신혼부부도 대거 가세, 경쟁률이 폭발적으로 뛰었다. 

 

2025년 공급 전략: 아파트를 넘어 다세대·한옥까지 다변화

서울시는 “공급 유형을 더 다양화해 올해 총 3,500가구를 풀겠다”고 밝혔다. 대상은 ①매입임대 2,000가구 ②민간임대 500가구 ③장기전세2 신규·퇴거분 1,000가구로 세분화된다. 특히 올해부터는 아파트 중심 공급을 벗어나 다세대·연립, 오피스텔, 심지어 한옥까지 ‘비아파트형 미리내집’을 도입한다. 재개발·재건축 물량에 의존하던 한계를 깨고 민간임대사업자와 매입임대를 동시에 활용해 물량을 폭발적으로 늘리려는 전략이다.

입주 지역도 강남4구는 물론 노·도·강(노원·도봉·강북) 및 심지어 도심재생지구까지 스펙트럼을 넓혔다. 덕분에 전세금 구간과 입지 선택지가 다변화돼 “예산·생활권 맞춤형 선택” 이 가능해졌다. 공급 목표는 4월 기준 이미 20% 이상 채웠으며, 올 하반기에는 대규모 매입임대 물량이 순차 공고될 예정이다.

 

‘보증금지원형 장기안심주택’과 엮으면 혜택 2배

신혼부부에게 더 실질적인 지원이 되는 장치가 바로 ‘미리내집 연계형 보증금지원형 장기안심주택’이다. 전세보증금 4억 9,000만 원 이하의 민간임대주택을 직접 구해 계약하면 서울시가 보증금의 30%(최대 6,000만 원)를 무이자로 10년간 지원해 준다. 특히 올해는 이 프로그램으로만 200가구가 선발되며, 10년 동안 거주하면서 자녀를 출산(태아 포함)하면 ‘미리내집’으로 자동 점프할 수 있는 우대 자격까지 주어진다.

즉, ①민간전세→②안심주택→③미리내집→④우선매수 루트를 타면 무주택 기간에도 주거 안정과 자산 성장을 모두 잡을 수 있다. 거주 기간 10년이 끝난 뒤에도 무주택이면, 추가 심사 없이 미리내집으로 갈아탈 수 있어 “전세대출 없는 10년 + 최대 20년”의 안정주거가 현실이 된다.

 

달라진 선정 기준: “아이 없어도 OK, 나중에 낳으면 혜택 더”

이번 3차 모집부터 자녀 유무에 따라 기존·예비 신혼부부를 나눴던 선정 방식이 사라졌다. 아이 없어도 청약 가능하니 결혼 준비 단계라도 ‘6개월 이내 혼인신고’ 계획서만 있으면 지원할 수 있다.

대신 입주 후 출산하면 ①계약기간 연장 ②재계약 시 소득기준 완화 ③평형 업그레이드 ④우선매수청구권 等 ‘보너스’가 뒤따른다. 이는 출산을 주저하는 20~30대에게 “집이 해결되면 아이를 택할 동기”를 제공하려는 시의 전략이다.

또한 맞벌이 가구가 많은 현실을 감안해 소득 산정 기준도 완화했고, 인터넷 서류제출·SMS 알림 등 절차가 디지털화돼 방문 불편을 줄였다.

 

지원 전에 꼭 확인할 자격·서류·타임라인

• 혼인 7년 이내 또는 예비 신혼부부(혼인예정일 6개월 이내)인지 확인
• 최근 5년간 주택 보유이력 없음 + 부부 합산 자산 6억 5,500만 원 이내
• 소득 : 맞벌이 도시근로자 월평균 120% (외벌이는 100%) 이내

• 필수 서류 : 주민등록등본, 혼인관계증명서(또는 예비 혼인서약서), 무주택확인서, 소득금액증명 등
• 타임라인 : ①청약접수 →②서류심사 (약 2주)→③소득·자산심사 →④당첨발표(약 3개월)→⑤계약·입주
  이번 3차 모집의 서류심사 대상자는 5월 12일 발표되며, 최종 당첨자는 8월 8일 공개될 예정이다. 이 기간 은행 잔고·부동산 보유 현황이 변하면 탈락할 수 있으므로 유동자산 관리에 주의해야 한다.

 

실전 청약 꿀팁: 경쟁률 뚫는 전략은?

• 평형보다 입지 우선 공략: 59㎡보다 84㎡에 지원자가 덜 모이는 경향이 있다. 동일 단지라도 평형별 경쟁률을 확인해 분산 지원.
• 무자녀 가구는 ‘출산계획서’ 적극 활용: 가점 요소는 아니지만 심사위원에게 출산의지·거주 계획을 명확히 보여 가감 요소 제거.

• 전세금 자체자금 증빙: 계약금 조달계획이 부실하면 탈락하므로 통장잔고·증여계약서 미리 준비.
• 장기안심주택 선행 입주: 당장 미리내집 경쟁이 치열하다면 보증금지원형으로 먼저 들어가 10년 후 우선 이전권을 노리는 우회전략도 유효.

 

결론: ‘집걱정 STOP → 출산 OK’…미리내집이 바꿀 서울 주거생태계

지난해 서울의 합계 출산율은 0.55명. 정부·지자체 가릴 것 없이 육아·주거 지원책이 쏟아지지만, 현금성 수당보다 필수지출 ‘주거비’ 안정이 가장 체감 효과가 크다. ‘미리내집’은 월세보다 싼 전세금으로 신축 아파트 키를 쥐여주고, 출산하면 분양 기회까지 열어 “살면서 자산을 키우는” 완성형 로드맵을 제시한다.

올해 3,500가구, 내년 5,000가구까지 공급을 예고한 서울시의 계획이 흐트러짐 없이 진행된다면, 신혼부부 주거사다리는 한층 굵어질 것이다. 치솟는 경쟁률이 겁나더라도 ‘도전하는 사람에게만 당첨 확률이 존재’한다. 지금 당장 자격을 확인하고, 다음 모집 일정을 캘린더에 표시해 두자. 신혼살이의 첫 단추를 서울시가 꿰어 줄 지 모른다.

 

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